Как сохранить ипотеку при банкротстве — мировое соглашение 2026

TL;DR: До осени 2024 года ипотечная квартира при банкротстве почти всегда уходила с торгов — даже если это было единственное жильё семьи. Залог сильнее исполнительского иммунитета, и банк забирал предмет ипотеки. С 8 сентября 2024 года работает статья 213.10-1 127-ФЗ: должник вправе заключить с банком отдельное мировое соглашение или локальный план реструктуризации только по ипотеке. Если такое соглашение утвердит суд, квартира не попадает в конкурсную массу и не продаётся, пока вы платите по графику. Остальные долги при этом списываются в общем порядке банкротства. Согласие других кредиторов и финансового управляющего на это не нужно. Платить может и третье лицо — например, супруг или родитель. Это не прощение ипотеки: сам кредит сохраняется и его придётся обслуживать до конца. Ниже разбираем, кому подходит механизм, как пройти его по шагам и когда сохранить жильё всё-таки не получится.

Банкротство долго считалось приговором для ипотечной квартиры. Человек шёл списывать долги, а заодно терял жильё, в которое вложил годы платежей. Новая норма меняет логику: ипотеку можно «вынести» в отдельный трек и не отдавать на торги. Разберём механизм без иллюзий — что он реально даёт, а что нет.

Если вы пока только оцениваете, что вообще произойдёт с ипотечной квартирой в процедуре, начните с общего обзора в материале что будет с ипотечной квартирой при банкротстве. Здесь же фокус узкий: как именно её сохранить.

Почему ипотечное жильё раньше не спасал статус «единственного»

Многие уверены: единственное жильё забрать нельзя. Для обычной квартиры это правда — её защищает исполнительский иммунитет (ст. 446 ГПК РФ). Но ипотека выбивается из этого правила.

Квартира в ипотеке — это предмет залога. Залоговый кредитор (банк) имеет приоритетное право обратить на неё взыскание, и иммунитет единственного жилья тут не работает. Подробно эту коллизию мы разбирали в статье про единственное жильё при банкротстве.

Поэтому при классическом сценарии ипотечная квартира включалась в конкурсную массу и продавалась с торгов. Из вырученной суммы 80% уходило банку как залоговому кредитору, часть — на текущие расходы процедуры и прочим кредиторам (ст. 213.27, п. 5 ст. 138 127-ФЗ). Должник в лучшем случае получал небольшой остаток, а чаще — ничего и без жилья.

Именно эту несправедливость и закрыла новая норма.

Что изменила статья 213.10-1 127-ФЗ

Норму ввёл Федеральный закон от 29.05.2024 № 107-ФЗ. Она вступила в силу 8 сентября 2024 года и встроена в главу о банкротстве граждан 127-ФЗ.

Суть проста. Должник-гражданин в ходе своего банкротства может заключить с банком, у которого в залоге ипотечная квартира, отдельное соглашение только по этому ипотечному обязательству. Форматов два:

• отдельное мировое соглашение с залоговым кредитором;
• отдельный локальный план реструктуризации ипотечного долга.

Ключевой эффект одинаков: ипотечная квартира — даже единственное жильё — не включается в конкурсную массу и не уходит на торги, пока должник исполняет условия этого соглашения.

Несколько принципиальных деталей:

• Соглашение по ипотеке заключается отдельно от общего мирового соглашения со всеми кредиторами. Ваша ипотека выводится в свой трек, а прочие долги (карты, потребкредиты, микрозаймы) продолжают идти по общей процедуре и списываются по её итогам.
• Согласие других кредиторов и финансового управляющего не требуется. Это защищает должника: остальным кредиторам не дают права заблокировать сохранение вашего жилья.
• Платить по ипотеке может сам должник либо третье лицо — закон прямо допускает исполнение за должника, например супругом, родителем или взрослым ребёнком.
• Механизм работает и в реструктуризации долгов, и в реализации имущества — то есть на любой стадии судебного банкротства.
• Соглашение или локальный план утверждает арбитражный суд.

И сразу важная оговорка: это не списание ипотеки. Сам ипотечный долг сохраняется в полном объёме, его придётся обслуживать дальше по графику. Списываются (при успешном завершении банкротства) только прочие, необеспеченные долги.

Кому подходит этот механизм

Сохранение ипотеки через отдельное соглашение имеет смысл, когда совпадает несколько условий.

Во-первых, ипотечная квартира для вас ценна — это единственное или основное жильё, и потеря его болезненнее, чем сам долг. Норма прежде всего адресована ситуации единственного ипотечного жилья.

Во-вторых, у вас есть стабильный источник дохода, чтобы тянуть ипотечный платёж и дальше. Сохранение работает только при продолжении платежей. Если платить нечем — спасать нечего, квартира всё равно уйдёт.

В-третьих, помочь может семья. Если ваш собственный доход на грани, но супруг или родитель готов вносить платежи, закон это допускает. Тут стоит заранее разобраться со своими правами — например, прочитать про защиту прав заёмщика и последствия банкротства для родственников.

А вот когда долги именно по ипотеке непосильны, а смысл банкротства — избавиться вообще от всего, механизм не нужен: проще дать квартиру реализовать.

Как сохранить ипотечное жильё — пошагово

Ниже общая логика действий. Конкретику по вашей ситуации согласовывают юрист и финансовый управляющий, но понимать маршрут полезно заранее.

Шаг 1. Трезво оцените, тянете ли вы ипотеку дальше

До любых заявлений посчитайте бюджет. Отдельное соглашение спасёт квартиру, только если вы реально продолжите платить по ипотеке весь оставшийся срок. Сложите ежемесячный платёж, прикиньте доход после банкротства (часть долгов спишется — нагрузка снизится) и честно ответьте: потянете?

Если в одиночку не выходит — обсудите с семьёй, кто из близких готов вносить платежи как третье лицо. Стоит заранее взвесить и общую целесообразность процедуры — для этого есть разбор банкротство: за и против.

Шаг 2. Заявите о намерении сохранить ипотеку в процедуре

О желании сохранить ипотечное жильё нужно заявить внутри уже идущего банкротства — на стадии реструктуризации или реализации имущества. Сделать это лучше как можно раньше, до того как управляющий начнёт готовить квартиру к торгам.

На практике это означает: вы (через юриста) уведомляете суд, финансового управляющего и банк-залогодержатель о намерении заключить отдельное соглашение по ст. 213.10-1 127-ФЗ. Если вы только планируете банкротство, изучите, как оно вообще устроено по 127-ФЗ и через какой канал подаётесь — например банкротство через МФЦ для упрощённой процедуры или арбитражный суд для судебной.

Шаг 3. Согласуйте и заключите отдельное соглашение по ипотеке

Дальше — переговоры с банком. Вы согласовываете условия отдельного мирового соглашения или локального плана: график платежей, порядок погашения, возможное участие третьего лица. Условия должны обеспечивать, что требования залогового кредитора будут удовлетворены, а вы продолжите обслуживать ипотеку.

Готовое соглашение или локальный план утверждает арбитражный суд. Согласие остальных кредиторов и финансового управляющего на этот отдельный трек не нужно — это прямо предусмотрено нормой. После утверждения квартира выводится из-под угрозы реализации.

Шаг 4. Продолжайте платить и не срывайте график

После утверждения главное — дисциплина. Платите по ипотеке строго по согласованному графику. Пока вы исполняете отдельное соглашение, квартира не входит в конкурсную массу и не продаётся.

Параллельно общая процедура банкротства идёт своим чередом: прочие долги реструктурируются или списываются. По её завершении вы выходите без необеспеченных долгов, но с сохранённой ипотекой, которую продолжаете гасить. О сроках процедуры — материал сколько длится банкротство.

Когда сохранить ипотеку не получится

Механизм не универсален. Есть ситуации, где квартиру удержать не выйдет.

• Платить нечем и помочь некому. Если ни ваш доход, ни третье лицо не покрывают ипотечный платёж, отдельное соглашение бессмысленно — суд не утвердит план, который вы заведомо не исполните.
• Банк не согласовал условия. Соглашение двустороннее. Если с банком не удалось договориться о графике, отдельный трек не возникнет.
• Вы сорвали график после утверждения. Если перестали платить по отдельному соглашению, оно может быть расторгнуто — квартира вернётся в конкурсную массу и пойдёт на реализацию.
• Суд усомнился в добросовестности. Норма ориентирована на единственное ипотечное жильё. Если речь об инвестиционной квартире или есть признаки злоупотребления, суд оценит ситуацию критически.

В таких случаях ипотечная квартира реализуется по общему правилу. Что это значит для вас и близких — в материале последствия банкротства для родственников.

Частые вопросы

Списывается ли сама ипотека при банкротстве, если оформить мировое соглашение?

Нет. Отдельное соглашение по ст. 213.10-1 127-ФЗ сохраняет квартиру, но не прощает долг. Ипотечный кредит остаётся в полном объёме, и его придётся гасить дальше по графику. Списываются (при успешном банкротстве) только прочие, необеспеченные долги — карты, потребкредиты, микрозаймы.

С какой даты можно сохранить ипотечное жильё при банкротстве?

С 8 сентября 2024 года. Тогда вступила в силу ст. 213.10-1 127-ФЗ, введённая Федеральным законом от 29.05.2024 № 107-ФЗ. До этой даты ипотечная квартира при банкротстве почти всегда реализовывалась с торгов.

Нужно ли согласие других кредиторов, чтобы сохранить ипотеку?

Нет. Закон прямо предусматривает, что отдельное мировое соглашение или локальный план по ипотеке заключается без согласия остальных кредиторов и финансового управляющего. Это защищает должника от того, чтобы прочие кредиторы заблокировали сохранение единственного жилья.

Может ли по ипотеке платить кто-то другой, не сам должник?

Да. Закон допускает исполнение ипотечного обязательства третьим лицом за должника — например супругом, родителем или взрослым ребёнком. Это позволяет сохранить квартиру даже когда собственного дохода должника на платёж не хватает.

На какой стадии банкротства заявлять о сохранении ипотеки?

Заявить можно как на стадии реструктуризации долгов, так и на стадии реализации имущества — механизм работает в обеих процедурах. Делать это лучше как можно раньше, до подготовки квартиры к торгам.

Что будет с квартирой, если перестать платить по отдельному соглашению?

Соглашение может быть расторгнуто. Тогда ипотечная квартира возвращается в конкурсную массу и реализуется по общему правилу — то есть продаётся с торгов в пользу банка. Поэтому сохранение работает только при стабильных платежах.

Подходит ли механизм для упрощённого банкротства через МФЦ?

Внесудебное банкротство через МФЦ — отдельная упрощённая процедура без арбитражного суда и финансового управляющего. Отдельное соглашение по ипотеке утверждается именно судом, поэтому реализуется в рамках судебного банкротства. Если у вас ипотека, которую важно сохранить, ориентируйтесь на судебный путь.

Что дальше: оцените свой бюджет на годы вперёд, проверьте все долги (например по фамилии в базе судебных приставов) и обсудите стратегию с юристом по банкротству до подачи заявления — сохранение ипотеки требует, чтобы ход был спланирован заранее.

Материал носит справочный характер и не является юридической консультацией. Нормы права меняются — проверяйте актуальность на pravo.gov.ru. По вашей конкретной ситуации обратитесь к юристу по банкротству или финансовому управляющему.